Όλα όσα θα πρέπει να ξέρουν ιδιοκτήτες, ενοικιαστές, υποψήφιοι αγοραστές και δανειολήπτες για την επόμενη ημέρα της κτηματαγοράς.Τις πιο δύσκολες μέρες των τελευταίων πενήντα χρόνων περνά η αγορά κατοικίας. Εκατομμύρια Έλληνες ιδιοκτήτες, ενοικιαστές, υποψήφιοι αγοραστές, επενδυτές και δανειολήπτες στεγαστικών δανείων προβληματίζονται για την επόμενη μέρα, προσπαθώντας να επιλέξουν την καλύτερη και ασφαλέστερη λύση στο πρόβλημά τους.
Μέσα από τις απόψεις των ειδικών της κτηματαγοράς, δίνονται απαντήσεις στα σημαντικότερα ερωτήματα που αφορούν την κατοικία και στο τι θα πρέπει να περιμένουμε στο άμεσο μέλλον.
1 Συμφέρει στην παρούσα περίοδο η αγορά ακινήτου και πόσο ασφαλής είναι ως επένδυση;
Με τις τιμές να έχουν υποχωρήσει μεσοσταθμικά κατά 25%-30% και με το στοκ των απούλητων διαμερισμάτων να ξεπερνά τα 180.000 πανελλαδικά, η αγορά αυτή την περίοδο φαίνεται ιδιαίτερα συμφέρουσα. Μάλιστα δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που ο υποψήφιος αγοραστής μπορεί να πετύχει με διαπραγμάτευση τιμές μειωμένες ακόμη και κατά 50%. Όσον αφορά το πόσο ασφαλής είναι η επένδυση στην κατοικία, παρά την επικρατούσα άποψη ότι η αγορά κατοικίας, στην παρούσα φάση είναι η μόνη ασφαλής επένδυση, τα στοιχεία το διαψεύδουν: οι αποδόσεις των κατοικιών έχουν κατρακυλήσει, ενώ η ιδιοκτησία επιβαρύνεται συνεχώς με νέους φόρους.
2 Τι πρόκειται να γίνει με τα ενοίκια κατοικίας και επαγγελματικής στέγης;
Εντελώς διαφοροποιημένη είναι η εικόνα στην αγορά ενοικίων. Εκτιμάται ότι ο μέσος όρος τους θα ανεβεί μέσα στους επόμενους μήνες λόγω της αυξημένης ζήτησης. Αυτό βέβαια δεν θα αφορά τις μεγάλες κατοικίες, όπου το πιο πιθανό είναι να σημειωθεί και νέα υποχώρηση λόγω των τεκμηρίων. Αντίθετα, στην αγορά καταστημάτων και γραφείων οι τιμές των ακινήτων εκτιμάται ότι θα καταγράψουν νέα υποχώρηση. Αυτό οφείλεται τόσο στην οικονομική κρίση όσο και στο γεγονός ότι οι ενοικιαστές μπορούν να διεκδικήσουν και δικαστικά μείωση των μισθωμάτων που καταβάλλουν στους ιδιοκτήτες.
3 Η αγορά με δάνειο το οποίο να εξυπηρετείται από το ενοίκιο ποιους κινδύνους κρύβει;
Πρόκειται σε γενικά πλαίσια για μία ασφαλή επένδυση. Παρ' όλα αυτά υπάρχουν κάποιοι κίνδυνοι που συνδέονται είτε με την εξυπηρέτηση του δανείου είτε με την είσπραξη του ενοικίου. Αυτό σημαίνει ότι θα πρέπει να διασφαλιστεί μία στοιχειώδης σταθερότητα στο ποσό της τοκοχρεωλυτικής δόσης σε όλη τη διάρκεια του δανείου (σταθερό επιτόκιο και δάνειο σε ευρώ) αλλά και η φερεγγυότητα του ενοικιαστή.
4 Θα υποχωρήσουν και άλλο οι τιμές των κατοικιών;
Οι περισσότεροι εκτιμούν ότι μέσα στο 2012 οι τιμές μπορεί να υποχωρήσουν κατά 5% με 10%. Αυτό όχι για όλες τις κατηγορίες ακινήτων, αφού σε πολλές περιπτώσεις η μείωση εξαρτάται από την ανάγκη του ιδιοκτήτη ή του κατασκευαστή που θέλει να πουλήσει το ακίνητό του. Οι τιμές πάντως ήδη βρίσκονται σε ελκυστικά επίπεδα και καλό θα ήταν κάποιος που θέλει να αγοράσει, να μην το αναβάλει, αφού κανείς δεν μπορεί με ασφάλεια να πει τι θα γίνει.
5 Συμφέρει η αγορά γης και πόσο έχουν υποχωρήσει οι τιμές;
Η αγορά γης πάντα συμφέρει ως μελλοντική επένδυση. Όσον αφορά τις τιμές, μειωμένες ή καθηλωμένες στα ίδια επίπεδα με αυτές που ίσχυαν στις αρχές του 2006 παραμένουν οι τιμές των οικοπέδων στις περισσότερες περιοχές των Μεσογείων και της Βορειοανατολικής Αττικής, αλλά και στις παραλιακές περιοχές του λεκανοπεδίου. Ωστόσο η πτώση στις τιμές των οικοπέδων είναι μικρότερη από αυτή στα διαμερίσματα, και κυμαίνεται στο 10%. Αυτό συμβαίνει αφ' ενός μεν λόγω της έλλειψης γης, γεγονός που δεν αφήνει μεγάλα περιθώρια για περαιτέρω συμπίεση των τιμών, αφ' ετέρου δε λόγω της έλλειψης αγοραστικού ενδιαφέροντος από πλευράς κατασκευαστών, οι οποίοι τα προηγούμενα χρόνια έσπευσαν να εξασφαλίσουν μεγάλο αριθμό οικοπέδων. Αντίθετα, παγωμένη παραμένει η αγορά των εκτός σχεδίου οικοπέδων και των αγροτεμαχίων, καθώς οι συναλλαγές που πραγματοποιούνται είναι μηδενικές. Αιτία εκτός από την οικονομική κρίση είναι και η ανασφάλεια που υπάρχει σχετικά με το καθεστώς δόμησης, δηλαδή αν μία τέτοια έκταση μπορεί να οικοδομηθεί η όχι.
6 Τι γίνεται με το θέμα της εξοχικής κατοικίας;
Οι τιμές στην εξοχική κατοικία έχουν υποχωρήσει μέχρι και 40%. Η περίοδος αυτή θεωρείται ιδανική για κάποιον που θέλει (και έχει την απαιτούμενη ρευστότητα) ένα πολύ καλό εξοχικό σε ιδιαίτερα προσιτή τιμή με δυνατότητα πολλαπλών επιλογών, αφού υπάρχει σημαντικό απόθεμα σε πολλά τουριστικά θέρετρα. Τη μεγαλύτερη ζήτηση συγκεντρώνουν τα γειτονικά στην Αθήνα νησιά, όπως η Ύδρα, οι Σπέτσες κ.ά., οι παραθαλάσσιες περιοχές της Πελοποννήσου καθώς και τα δημοφιλή τουριστικά νησιά μας, όπως η Κρήτη, η Μύκονος, η Σαντορίνη κ.ά.
7 Θα αυξηθούν οι αντικειμενικές τιμές των ακινήτων και τι σημαίνει αυτό;
Η αύξηση των αντικειμενικών προβλέπεται στο μνημόνιο, για τον Ιούνιο. Η αύξηση έρχεται σε μια στιγμή που σε πολλές περιοχές οι αντικειμενικές αξίες έχουν προσεγγίσει ή ακόμα και υπερβεί τις αντίστοιχες εμπορικές αξίες. Αυτό σημαίνει ότι μπροστά στο ενδεχόμενο αύξησης των αντικειμενικών, οι τελευταίες θα ξεπεράσουν κατά πολύ τις εμπορικές τιμές, ιδίως αν δεν γίνει ανάλογη προσαρμογή των συντελεστών παλαιότητας, καθώς οι μεγαλύτερες αποκλίσεις αναμένεται να αφορούν τα μεταχειρισμένα ακίνητα. Η άνοδος των αντικειμενικών αναμένεται να αυξήσει περαιτέρω μια σειρά από φόρους που σχετίζονται με την ακίνητη περιουσία (συμβολαιογραφικά, υποθηκοφυλακείο, τέλη ακίνητης περιουσίας κ.λπ.).
8 Τι γίνεται με όσους αντιμετωπίζουν προβλήματα στην αποπληρωμή του στεγαστικού τους δανείου;
Οι περισσότερες τράπεζες (αντιλαμβανόμενες τη δύσκολη οικονομική κατάσταση στην οποία έχουν περιέλθει πολλά νοικοκυριά) προχωρούν σε ρύθμιση των στεγαστικών δανείων των δανειοληπτών μέσα από ειδικά προγράμματα (όπως παράταση διάρκειας δανείου, πληρωμή μόνο των τόκων του στεγαστικού για δύο χρόνια κ.λπ.). Βέβαια δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι υπάρχει και n λύση της προσφυγής στις διατάξεις του νόμου για τα υπερχρεωμένα νοικοκυριά. Καθημερινά, σύμφωνα με τα στοιχεία, κατατίθενται περί τις 50 αιτήσεις στα ειρηνοδικεία όλης της χώρας από δανειολήπτες που αδυνατούν να πληρώσουν τα δάνεια τους.
Συμφέρει η αγορά ακινήτου στα σχέδια ή υπό κατασκευή;
Αν και οι τιμές για ακίνητα που είναι είτε στα σχέδια είτε σε ημιτελή φάση είναι αρκετά χαμηλότερες, εντούτοις μία τέτοια κίνηση ενέχει κινδύνους, καθώς υπάρχει πιθανότητα ο κατασκευαστής να βρεθεί σε αδυναμία και να μην μπορεί να ολοκληρώσει την κατασκευή.
Πηγή www.buildnet.gr
